Les acheteurs se font toujours attendre, mais les professionnels de l'immobilier entrevoient enfin leur retour dans un futur proche. Alors que la crise du logement dure depuis maintenant deux ans, le nombre de transactions continue de dégringoler. Selon un baromètre de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), publié ce mercredi, les ventes ont chuté de 23% à fin mars sur 12 mois glissants avec 822.000 actes signés... Très loin des 1,2 million de transactions réalisées entre août 2020 et août 2021.
A l'origine de cette morosité du marché : encore et toujours le problème des crédits immobiliers passés de moins de 2% il y a quelques années à plus de 4% aujourd'hui. Une hausse bloquant de nombreux acheteurs qui voient leurs mensualités dépasser les 35% de taux d'endettement maximum, fixé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Avec un tel resserrement des conditions d'accès au crédit, les montants prêtés ont été divisés par trois en deux ans en passant de 26,6 milliards d'euros distribués en mai 2022 à 8,7 milliards en mars 2024.
Les prix en baisse de 3,8% sur un an
Avec un tel contexte, les prix de l'immobilier ancien ont continué de chuter avec une baisse moyenne de 3,8% sur un an au 1er juin, dont 4,1% pour les appartements et 3,5% pour les maisons. « Il s'agit de la plus forte chute depuis 15 ans », alerte le président de la Fnaim, Loïc Cantin.
Si la baisse touche toute la France, comme depuis le début de la crise, c'est à Paris que l'érosion des prix a été la plus forte avec une baisse de 7,7 % sur un an et « de 14 % depuis le début de la crise », rappelle le président de la fédération. Après la capitale, les dix premières villes ont vu leur prix diminuer en moyenne de 6,1% sur un an, quand les cent villes moyennes et les communes rurales ont limité la casse à -2,8%.
Vers un possible retournement fin 2024
L'immobilier encaisse donc toujours les coups, mais les professionnels du secteur voient le bout du tunnel. Un mouvement baissier a notamment été constaté sur les taux d'emprunts grâce à l'anticipation d'une série de baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne ayant impacté les taux obligataires et, par ricochet, les crédits immobiliers. Après avoir connu un pic à 4,2% en décembre 2023, le taux moyen des crédits devrait se stabiliser à un palier autour de 3,5 % au cours du 3ème trimestre 2024, selon les prévisions de la Fnaim. D'ailleurs, nombre de courtiers affirment avoir déjà vu ce dernier passer sous les 4% ces derniers mois.
« Après avoir perdu 15% en 2 ans, le pouvoir d'achat immobilier pourrait regagner 8% en 2024, grâce à la baisse des prix conjuguée à l'augmentation des revenus. On resterait toutefois en dessous de la moyenne depuis 10 ans », précise Loïc Cantin.
Un adoucissement des conditions de financement qui a d'ailleurs déjà des conséquences. Le montant total des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, atteint 8,9 milliards d'euros en avril, en hausse de près de 30% par rapport à celui de mars, à 6,9 milliards d'euros, selon les chiffres de la Banque de France publiés le 7 juin. « C'est le premier retournement de tendance significatif depuis le printemps 2022 et la remontée des taux. Selon plusieurs indicateurs avancés, ce retournement devrait se poursuivre en mai », avait indiqué l'institution dans un communiqué.
Fort de ce constat, la Fnaim estime qu'en fonction de l'évolution des taux d'intérêt, l'érosion du nombre de transactions pourrait atteindre un point bas à 800.000 transactions en fin d'année avec une baisse des prix anticipée entre -5 et -7% d'ici là, avant un retournement du marché redonnant le sourire aux vendeurs. « Nous ne pouvons pas encore parler de reprise du marché mais il s'agit de nouvelles encourageantes », conclut le président de la Fnaim.
C'est, cependant, sans compter sur l'instabilité politique qui frappe la France depuis l'annonce de dissolution de l'Assemblée nationale faite par Emmanuel Macron dimanche. Au lendemain de cette annonce, l'obligation de l'Etat français à 10 ans, indice de référence pour les taux de crédit a brusquement grimpé, passant de 3% à 3,2%... Laissant craindre un effet similaire sur les taux de crédits dans les prochains mois.
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