Les nouveaux crédits immobiliers sont tombés au plus bas depuis 10 ans au premier semestre, selon les données publiées ce lundi par la Banque de France. Le montant total des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations s'est élevé, en effet, à 47,3 milliards d'euros entre janvier et juin, en baisse de 36% sur un an et au plus bas depuis 2014.
Le taux d'intérêt moyen de ces nouveaux prêts est pourtant un peu plus favorable aux emprunteurs, selon la même source, passant de 4,17% en janvier à 3,70% en juin. Ces taux s'entendent hors frais et assurance. Tous frais compris, ils sont passés de 4,79% à 4,62% du premier au deuxième trimestre pour une durée de vingt ans et plus, selon la Banque de France. Mais cela reste un véritable choc sur le pouvoir d'achat immobilier des ménages : ce taux était encore deux fois et demi inférieur au premier trimestre 2022, à 1,80%.
D'autant que ce sont les primo-accédants et les ménages modestes qui ont le plus de mal à bénéficier du récent reflux des taux du crédit immobilier, contrairement aux ménages plus aisés, notait mi-juillet l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
Des prix de l'immobilier encore trop élevés
Si ce léger mouvement de baisse et des appels du pied des banques sont normalement de nature à dynamiser le marché, les candidats à la propriété ne se bousculent néanmoins pas au portillon. Le frein principal est partagé par l'ensemble des acteurs du marché : un prix de l'immobilier toujours élevé. Le contexte politique du mois de juin a, qui plus est, ajouté un degré d'incertitude et d'attentisme pour les ménages.
« Au deuxième trimestre, « l'environnement de marché a été atone » pour les crédits immobiliers, commentait jeudi dernier la directrice financière de la Société Générale Claire Dumas, « en raison d'un environnement plus incertain et attentiste notamment après la dissolution » de l'Assemblée nationale.
Les signes de reprise restent ainsi timides, la production de nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations a atteint 8,6 milliards d'euros au mois de juin, le deuxième moins mauvais mois depuis le début de l'année, derrière avril. Ils pourraient s'estomper en juillet et août, des mois calmes en général pour les transactions immobilières. La Banque de France voit cependant une « reprise graduelle », mais plusieurs stabilisations évoquées pour avril 2023 et décembre 2023 n'avaient finalement pas tenu.
Autre signe de ce ralentissement : la chute des ventes dans l'ancien qui devrait se poursuivre cet été, selon une note de conjoncture publiée fin juillet par les Notaires de France. Le nombre de transactions a atteint 793.000 en cumul sur les douze derniers mois à fin mai, soit une baisse de 22,6% depuis novembre 2023. « Il faut remonter à décembre 2015 pour retrouver des volumes de transactions à ce niveau », rappellent les Notaires.
Des conditions d'octroi de crédits jugées trop durs
Les banques et les courtiers considèrent aussi que le marché est freiné par certaines règles édictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui encadre entre autres les conditions d'octroi de crédit immobilier, notamment en matière d'investissement locatif.
En effet, depuis le 1er janvier 2022, les banques françaises doivent respecter certains critères, définis par le HCSF, pour accorder un crédit immobilier : un taux d'effort, c'est-à-dire le montant total des dépenses liées à l'habitation rapporté aux revenus, de 35% maximum et une durée d'endettement de 27 ans au plus dans certains cas (comme des travaux préalables à l'emménagement). Les établissements ont toutefois la possibilité de déroger à ces critères pour 20% des crédits mais, selon la Banque de France, cette flexibilité « n'est utilisée que partiellement par les banques, à 14,5% ».
Dans une note datée d'avril publiée sur son site, la Banque de France estime que « modifier » les normes de protection actuellement en place « ne changerait pas le cycle normal du crédit immobilier ; par contre, ceci risquerait de pousser nombre de ménages vers des situations de surendettement à durée longue et taux plus hauts ».
La Banque de France juge par ailleurs que « la moindre production du crédit immobilier, qui fait suite à plusieurs années de très forte croissance du crédit à des taux très bas, s'explique aujourd'hui avant tout par la moindre demande des ménages », qui « ont satisfait beaucoup de leurs demandes durant ces années, y compris jusqu'au premier semestre 2022. Ils attendent de façon assez logique la stabilisation des prix de l'immobilier », selon elle.
Seulement « quelques dizaines » de dossiers de crédit immobilier refusés ont fait l'objet d'un réexamen par les banques, selon des chiffres partagés début juillet par leur fédération à l'AFP. « Le dispositif de revue des crédits immobiliers non accordés, comme anticipé, a fait l'objet de très peu de demandes depuis son lancement dans le mois de février », indique ainsi la Fédération bancaire française (FBF), les banques ayant reçu « quelques dizaines de demandes éligibles » malgré une « information exhaustive et ciblée » faite aux clients concernés. Ce dispositif de revue des demandes de crédits immobiliers refusés avait été fortement encouragé en fin d'année dernière par la Banque de France et le ministère de l'Economie, à la manœuvre pour relancer un marché en chute libre. Ce second examen est réalisé à la demande des clients, jusqu'à la fin de l'année 2024. « L'objectif est qu'ils comprennent les raisons de la décision de leur banque et, si les conditions sont remplies, bénéficient d'un réexamen de leur dossier de crédit », expliquait fin janvier le président de la FBF Nicolas Namias, cité dans un communiqué. Il concerne les dossiers de financement de résidence principale, secondaire ou d'investissement locatif.Le dispositif de réexamen des crédits immobiliers refusés encore très peu utilisé
(Avec AFP)
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