Les Jeux de Paris 2024 peuvent-ils changer le marché des bureaux en Île-de-France ? Trois semaines après la livraison de la gare de Saint-Denis-Pleyel, futur épicentre des lignes 14, 15, 16 et 17 du métro du Grand Paris Express, et à neuf jours de l'ouverture de la compétition internationale, le rapport produit par le cabinet de conseil international en immobilier Savills France tombe à point nommé.
Les JO susceptibles de relancer la dynamique d'un territoire en difficulté ?
Vingt-six ans après la Coupe du monde de football, remportée par les Bleus d'Aimé Jacquet au stade de France, « les Jeux ont été utilisés dans plusieurs villes comme un outil d'aménagement et de transformation du territoire », explique, à La Tribune, le directeur des études de Savills France, Cyril Robert, auteur de cette note à destination des investisseurs et des propriétaires immobiliers en région parisienne.
« Quel sera l'impact prévisible de cet événement sur les logiques de développement de l'Île-de-France et notamment sur la périphérie, qui a jusqu'ici utilisé le développement tertiaire pour se reconstruire ? Est-ce que les JO sont susceptibles de relancer la dynamique d'un territoire aujourd'hui en difficulté sur le marché des bureaux ? », enchaîne Cyril Robert.
Il ne croit pas si bien dire. Déjà en décembre dernier, lors du dernier Salon de l'immobilier d'entreprise (Simi), le responsable de l'immobilier pour le capital-investisseur BC Partners, Stéphane Theuriau, regrettait qu'« il n'y ait pas de centralité » en Seine-Saint-Denis « et au fond, une grande banalité d'actifs ». Et ce, malgré le prolongement de la ligne 14 en décembre 2020 à Saint-Ouen-sur-Seine.
Un taux de vacance qui culmine à 27,8%
Dans sa note, le directeur des études de Savills France pointe, lui, un paradoxe. Autant le parc de bureaux sur la commune de Saint-Denis a « explosé » dans les années post-Coupe du monde, avec un nombre de mètres carrés qui a bondi de 69% entre 1998 et 2005. En passant de 480.000 m² à 810.000 m² de bureaux, la ville a même recensé en 2015 jusqu'à 1,26 million de mètres carrés.
Pour autant, depuis cette date, « le parc de bureaux s'est stabilisé et reste compris dans un couloir entre 1,2 et 1,3 million de m² », relève Cyril Robert. Pis, sur ce volume, 300.000 mètres carrés sont disponibles actuellement. Autrement dit, le taux de vacance y culmine à 27,8%, contre 8,8% dans l'ensemble de la région capitale et 26,3% dans le reste des communes de la première couronne francilienne.
« Ces grand ensembles de bureaux avec halls d'accueil majestueux et restaurants inter-entreprises intégrés, alignés les uns à la suite des autres, sans aucun commerce ni offre de services aux alentours ne sont plus prisés. Ils s'inscrivent dans un environnement trop monofonctionnel pour être séduisant », pointe ainsi Cyril Robert.
La vie de quartier, argument susceptible de séduire et de retenir les talents
Fin 2023, la directrice générale France de son concurrent JLL ne disait pas autre chose. Marie-Laure Leclerc de Sousa affirmait alors à La Tribune « conseiller » aux élus locaux de « travailler l'attractivité et le facteur social de ces bureaux et de les associer à des commerces et des restaurants ».
Et pour cause : la vie de quartier, à savoir la proximité avec des bars, des salles de sport ou d'autres équipements publics, est devenue, après la crise sanitaire, un argument susceptible de séduire et de retenir les talents. Le cabinet de conseil Wavestone quittera La Défense en 2026 pour ces mêmes raisons. Ce n'est guère mieux sur le plan environnemental. Ces immeubles, érigés il y a une vingtaine d'années, se révèlent aujourd'hui « en décalage » avec les critères RSE des entreprises.
Seul motif d'optimisme pour le directeur des études de Savills France, la dynamique insufflée par les Jeux au quartier Pleyel grâce à la création de nouvelles infrastructures : centre aquatique, franchissement urbain, gare du Grand Paris Express, restructuration de la tour Pleyel... Autant d'éléments qui pourraient faire « basculer le centre de gravité » de Saint-Denis. A condition d'y faire vivre l'héritage dès la fin des épreuves.
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