En Bretagne le marché de l'immobilier reste en forte tension et le niveau des prix empêche une partie de la population locale d'accéder à la propriété ou à la location. D'une crise immobilière, la région est passée à une crise du logement, et c'est un problème de fond.

Alors que 64 communes bretonnes, dont Brest, étaient considérées en « zone tendue » depuis 2023, le gouvernement a ajouté le 5 juillet quarante-sept nouvelles communes à cette liste (B1), dont la moitié en bord de mer. Rennes est, pour sa part, remontée en Zone A considérée comme très tendue.

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Selon des chiffres de l'Observatoire Guy Hoquet Transaction et Location, parus le 10 juillet, le marché immobilier ancien en Bretagne a montré des signes de ralentissement en termes de transactions au cours des six derniers mois, tandis que celui de la location est « saturé par une forte demande et une augmentation des loyers ». Les métropoles de Rennes et de Brest sont particulièrement touchées.

20,1% d'augmentation de l'offre dans l'ancien sur un an

« Dans l'ancien, après une très forte croissance post-pandémie, le marché est revenu à la normale, mais l'on observe un recul de la capacité d'achat des ménages, en lien avec la hausse des taux d'intérêt et des prix toujours élevés sur les zones littorales » met en avant l'étude de Guy Hoquet. « Cela contraste avec la hausse de +20,1% de l'offre de biens mise sur le marché en un an sur l'ensemble de la région » ajoute le réseau d'agences.

Cela contraste aussi avec la réalité du marché dans les deux métropoles bretonnes. À Rennes, où l'offre a augmenté de 3,2% sur un an, le prix moyen au mètre carré est en retrait de -0,4%, à 4.396 euros du m2. À Brest, l'importante demande au 1er semestre 2024, dans un marché de l'offre stabilisé à -0,6% en un an a augmenté la valeur des biens de +4,3% sur la même période. Les prix atteignent un niveau record à 2.630 euros du m2. Le prix moyen pour une maison s'établit à 308.564 euros (+ 6,1%).

Cette lecture est corroborée par les notaires bretons qui, au premier trimestre 2024, ont observé une baisse des transactions de 20 à 30 % selon les départements (26% en moyenne) par rapport à 2023.

« Malgré des stocks en augmentation, l'on constate sur le deuxième trimestre une certaine reprise ou plutôt une diminution de la baisse » corrige Nicolas Bosquet, délégué à la communication de la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d'appel de Rennes. « Malgré la baisse des taux en juin, il existe de fortes disparités, y compris en termes de baisse des prix (entre -1,5% et -3,7%). Les côtes d'Armor souffrent le plus actuellement. La dissolution a même eu tendance à bloquer la situation » analyse le notaire.

Loyers en hausse, DPE pénalisant : « À Rennes, le camping est plein »

Le marché de la location ne compense pas un marché de la transaction moins actif : lui aussi caractérisé par une demande soutenue, l'offre disponible (+0,2% en un an) n'est plus suffisante et les loyers grimpent. Au niveau régional, les loyers moyens au mètre carré ont augmenté de +4.1% sur un an. Mais à Brest, le prix de 13 euros du mètre carré s'affiche en hausse de +5,1%, alors que l'offre de biens mise en location s'est contractée de 10,2% en un an. À Rennes, l'offre s'est stabilisée à -0,4% mais le loyer moyen de 16,7 euros du mètre carré a continué de croître de +3,1%.

« La réforme du diagnostic énergétique (DPE), bien que modifiée au 1er juillet, fait que les appartements anciens sont classés comme passoires énergétiques, notamment les petites surfaces. Cela pénalise le marché. A cela s'ajoutent pour les bailleurs un enjeu de fiscalité et des contraintes. À Rennes, il devient plus difficile de louer que d'acheter. Étudiants ou actifs, le camping est plein », déplore Nicolas Bosquet.

« Pour casser la spirale des prix élevés, il faut doper la construction et redynamiser la demande » renchérit Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l'Immobilier, cité dans l'étude. Pas si simple, alors que le marché du neuf s'est effondré de 60 à 70% et que de nombreux promoteurs reviennent sur leurs projets.

Quand Rennes Métropole fait baisser les prix d'achat

Selon le baromètre de l'Insee Bretagne portant sur l'économie régionale au 1er trimestre 2024 et publié le 12 juillet, le nombre de logements a reculé de 3,8% en trois mois pour atteindre son plus niveau depuis huit ans, tandis que les autorisations de construire ont atteint un plateau.

Dans un contexte économique, social et même politique mouvant, des experts plaident pour qu'évolue la manière dont sont évalués les biens et les valeurs locatives selon les marchés. Rennes Métropole s'est emparée du sujet. Afin de permettre à des ménages d'accéder à la propriété à un prix inférieur au marché (entre 2.800 et 4.200 euros du mètre carré), la métropole a décidé de conserver la propriété des terrains publics sur lesquels les nouveaux logements sont construits.

« Cela va permettre aux habitants qui le souhaitent de n'acheter que le bâti et donc significativement moins cher. Cet outil supplémentaire va contribuer à ralentir la spéculation immobilière en sortant de la surenchère foncière », avait indiqué en avril, à l'issue d'un conseil métropolitain, la maire de Rennes et présidente de Rennes Métropole, Nathalie Appéré. À la revente, les prix continueront d'être encadrés pour que ces logements demeurent accessibles à des ménages à revenus moyens.