Crowdfunding immobilier, SCPI, crypto : des litiges en plein essor en 2023, note l'AMF

Le médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF) a présenté son rapport annuel 2023. L’année dernière, le nombre de saisines a atteint 1.922 demandes, un chiffre stable par rapport à 2022. Et l'Autorité a rendu 826 propositions de solution amiable. La mauvaise conjoncture immobilière a vu le nombre de litiges en matière de SCPI et crowdfunding immobilier exploser.
Le médiateur de l'AMF a formulé 826 propositions de solution amiable en 2023.
Le médiateur de l'AMF a formulé 826 propositions de solution amiable en 2023. (Crédits : HANS LUCAS/REUTERS)

Malgré près de 2.000 nouvelles saisines en 2023, un niveau élevé et quasi équivalent à l'an passé, « les clignotants sont au vert », a voulu rassurer Marielle Cohen-Branche, le médiateur de l'Autorité des marchés financiers (AMF), à l'occasion de la présentation, mardi 4 juin, du rapport annuel 2023. Service public gratuit et prévu par la loi, le médiateur a pour mission de tenter de résoudre, à l'amiable, les conflits entre épargnants et acteurs financiers. Des échanges « où la confidentialité est garantie » aime à répéter celle qui fut nommée à ce poste, pour la première fois, le 16 novembre 2011.

Si Marielle Cohen-Branche a le sourire, c'est qu'avec sa petite équipe de six personnes, elle affirme avoir réduit la durée des traitements des dossiers, de « cinq mois au lieu de six mois en moyenne, avec une durée médiane de trois mois », pointe le rapport. Et ce, « sans être au détriment de la qualité », insiste-t-elle. Même si le travail ne manque pas... 826 propositions de solution amiable ont été émises par le médiateur en 2023. L'année précédente, la task force de Marielle Cohen-Branche avait même dépassé la barre des 1.000 propositions.

Et le médiateur de constater que l'efficacité de son traitement des dossiers ne faiblit pas : « 95% des propositions favorables aux épargnants sont suivies par les professionnels et 5% seulement des propositions défavorables aux épargnants sont contestées par ces derniers », détaille le rapport. En 2023, près de 6 propositions de solution sur 10 formulées par le médiateur allaient dans le sens des plaintes des consommateurs.

Les demandes liées aux SCPI et crowdfunding immobilier en hausse

Signe d'une mauvaise conjoncture immobilière, le médiateur de l'AMF a vu nettement grimper le nombre de saisines en matière de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et de financement participatif immobilier (crowdfunding) en 2023. « 86 demandes de médiation impliquant des SCPI ont été soumises au médiateur, contre 36 en 2022 et 27 en 2021 », précise le rapport. Des dossiers qui ont principalement concerné « les délais d'exécution des demandes de retrait par les épargnants et la décote de la valeur des parts », indique Marielle Cohen-Branche.

« Dans une part significative des litiges soumis au médiateur, ce dernier a dû préciser aux épargnants les raisons de l'absence d'exécution de leurs demandes de retrait, le nombre de demandes de souscription, pour certaines SCPI, étant insuffisamment élevé pour couvrir les demandes de retrait », souligne le rapport. De même, l'équipe de juristes a dû rappeler à certains investisseurs que les sociétés de gestion « ne sont pas tenues de requérir leur consentement préalable à une décision de diminution du prix de souscription ».

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Côté crowdfunding immobilier, le nombre de saisines a progressé de 110% en 2023 par rapport à l'année précédente. Si Marielle Cohen-Branche a été amenée à régler 10 dossiers en 2022, elle a dû en traiter 21 l'année dernière. Et « la tendance semble se poursuivre en 2024, en lien avec la crise traversée par le secteur immobilier », prédit le rapport. Des dossiers qui, selon le médiateur, « concernent une clientèle de particuliers investissant des montants relativement faibles par projet, souvent autour de 1.000 euros, sur des offres qui constituent très majoritairement des émissions obligataires dans le secteur de l'immobilier ». Mais le médiateur s'inquiète surtout d'un autre phénomène : une augmentation des sommes investies depuis 2022 dans des projets portés par des sociétés en difficultés financières.

Le PEA, premier motif de saisine du médiateur

Le plan d'épargne en actions (PEA) représente à lui seul 25% des saisines du médiateur de l'Autorité des marchés financiers. Même si le nombre de dossiers est orienté à la baisse (293 en 2023 contre 362 en 2022). Principal grief des épargnants : la difficulté de transférer un PEA d'un établissement bancaire à un autre. D'autant que certains établissements d'accueil font du « zèle » en exigeant un RIB ou IBAN du PEA pour procéder au transfert. « Ceci n'est pourtant pas exigé par les textes, le numéro de compte du PEA à transférer est suffisant pour initier le transfert », martèle le médiateur dans son rapport.

Les crypto-actifs : des litiges qui se multiplient

Le développement des monnaies virtuelles n'est pas sans conséquence sur l'activité du médiateur de l'AMF ces dernières années. Seul problème, si l'équipe de Marielle Cohen-Branche a reçu 88 dossiers en 2023, elle n'a pu en traiter que 27, un grand nombre de cas échappant à son périmètre de compétence. « Les deux motifs d'irrecevabilité sont, comme en 2022, les faits susceptibles de constituer une escroquerie, mais surtout l'absence d'enregistrement ou d'agrément du prestataire de services sur actifs numériques (PSAN) auprès de l'AMF », peut-on lire dans le rapport.

A la fin 2023, l'Autorité des marchés financiers comptait 106 PSAN enregistrés. Des plateformes qui vont devoir obtenir un agrément obligatoire de prestataire de services sur crypto-actifs (PSCA) à compter du 30 décembre 2024. Et ce, dans le cadre de la mise en place du règlement européen sur les marchés des crypto-actifs (MiCA). Mais les plateformes aujourd'hui enregistrées auprès de l'AMF auront, en réalité, 18 mois, jusqu'au 1er juillet 2026, pour se mettre en conformité avec ce nouveau règlement. Un élément que le médiateur, Marielle Cohen-Branche, a tenu à rappeler en conférence de presse.

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